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Tunisie: Immobilier et Golf : Indissociable duo gagnant

“Le seul projet golfique en Tunisie à avoir bénéficié d’un programme immobilier dans les règles de l’art est celui du Résidence Golf Club. Les autres golfs sont bloqués et depuis longtemps. Certains golfs en exploitation continuent de souffrir alors que d’autres peinent à voir le jour”. Voici un constat qui a le mérite d’être clair.

Dans les milieux concernés, on n’hésite pas à préciser que sur les dix parcours golfiques tunisiens, cinq sont menacés. En effet, certains golfs en arrivent à bénéficier de soutiens politiques et financiers pour maintenir leur existence. Un golf aurait même carrément disparu depuis 2001, sans l’appui d’une institution financière.

Dans ce raisonnement, il y a un déséquilibre qui ne s’explique pas. D’un côté, on mentionne une demande accrue pour le tourisme golfique dans le Bassin méditerranéen. De l’autre, on met en avant la très difficile rentabilité des établissements golfiques dans le pays. Comment expliquer cela ?

Aujourd’hui, bien que certains projets golfiques soient en stade de bouclage, en attente d’agrément ou commencent leurs premiers coups de pioche, les investisseurs sont loin de se bousculer au portillon. Pourquoi l’investissement dans ce domaine est-il balbutiant, voire bloqué ? La question qui fâche et dérange semble être la suivante : l’investissement golfique en Tunisie est-il viable sans programme immobilier ? Un parcours golfique peut-il se concevoir et assurer un retour sur investissements sans cette dimension ?

Loin d’être un secret de Polichinelle, voici en vrac les éléments de la triste réalité qui circule dans le milieu des entrepreneurs qui souhaitent se développer dans le tourisme golfique et qui, du reste, s’abstiennent. Et pour cause !

Si entre autres raisons, le tourisme golfique tarde à décoller en Tunisie, c’est sans doute que les projets butent sur le foncier. Identifier, viabiliser et mettre à disposition des investisseurs dans le domaine du tourisme des terrains est le principal but de l’Agence Foncière Touristique (AFT). Elle s’est probablement cantonnée à promouvoir uniquement le secteur hôtelier au détriment du secteur touristique en général. Cependant et depuis de nombreuses années, cette institution fournit de nombreux efforts afin de régler des situations très complexes sur des terrains dans l’indivision la plupart du temps.

Pour Seifellah Lasram, PDG de Promogolf et technicien du tourisme tunisien : «dégager des terrains pour le développement de l’activité golfique n’est pas une mince affaire. Il faut sortir des espaces importants et idéalement situés. Le foncier n’est pas un problème à négliger. Le politique peut trouver la parade au foncier, mais il est question de prendre soin du patrimoine de l’Etat qu‘il faut ni brader ni dilapider».

Il n’est cependant pas exclu que les investisseurs essayent d’acquérir des terres par leurs propres moyens pour y ériger des golfs. Pour les promoteurs, il est très difficile de trouver des terrains jouissant des atouts nécessaires à des tarifs intéressants pour pouvoir investir dans ce tourisme et rattraper les mises de départ, sans intégrer un programme immobilier. C’est du reste, là où le bat blesse. Pour le moment, il n’existe pas de cadre juridique légale organisant le secteur.

Certains entrepreneurs arrivent cependant à trouver des solutions. Ils ont acquis des espaces conséquents par leurs propres moyens pour y développer leurs projets. Ils s’étonnent d’essuyer des refus qu’ils ni comprennent, ni n’expliquent. Habib Bouslama, PDG du Groupe Nahrawess, fait partie de cette catégorie. Il croit dure comme fer qu’en «matière de tourisme, tout reste à faire. Les mobiles d’attraction sont énormes et représentent des mines à ciel ouvert dans l’attente d’acquéreurs. Aujourd’hui, il faut concentrer les efforts pour apporter des réponses et positiver au lieu de polémiquer. Meubler huit mois de l’année est possible et accessible. Le tourisme golfique est une option sérieuse et d’avenir. Il permettra, au mieux de réanimer la station fantôme de Yesmine Hammamet, et au pire, il aidera des dizaines d’hôtels à se porter mieux. C’est de la rentabilité de plus de 15.000 lits qu’il s’agit là»

Les entrepreneurs souhaitant investir dans le tourisme golfique seraient nombreux. En témoigne les nombreuses réponses aux différents appels d’offres lancés dernièrement pour les extensions de certains parcours. Rien que pour l’extension du «Golf Yesmine Hammamet», on ne dénombre pas moins de cinq soumissions. De nombreux promoteurs considèrent qu’à partir du moment où l’on sépare immobilier et golf, c’est que l’on ignore tout du golf et de son univers.

En règle générale et dans le monde, ce sont généralement 10% de la superficie totale du terrain que l’on destine à l’exploitation immobilière lorsque l’on projette un parcours golfique. La levée de cette entrave en Tunisie n’en serait, selon les plus enthousiastes, que bénéfique.

Outre le fait qu’elle accélérerait la multiplication des parcours de golfs, elle permettrait aux promoteurs un retour sur investissements plus rapide. Les promoteurs seront alors amenés à respecter les délais de livraison des golfs ainsi que des biens immobiliers. Selon certaines études de rentabilité, les entreprises golfiques jouissant d’un programme immobilier pourront gagner de l’argent au bout de 5 ou 6 ans d’exploitation. Il est de règle générale qu’une entreprise qui gagne de l’argent prenne soin de son outil de travail. Elle parie sur la qualité de ses services et ose l’innovation.

Il convient de garder en tête que pour réaliser un golf de 18 trous, il faut compter un million de dinars par trou. Le reste des investissements dépend de nombreux paramètres : le prix du terrain, la signature du parcours, le standing du club house… De toute façon, on évoque facilement entre 20 et 25 millions de dinars d’investissements pour un golf s’étalant sur une superficie d’environ 100 hectares. Les investisseurs tunisiens réclament des autorisations pour réaliser 100 villas en moyenne. Le marché de l’immobilier golfique serait largement demandeur.

A titre indicatif, le projet immobilier du «Résidence Golf Club» a été «un facteur déterminant pour la réussite du projet. Il a été intégralement vendu sur plan. La proportion des acquéreurs tunisiens a été la plus importante, représentant autour de 85 %», précise Nidhal Ben Guebila, Assistant Directeur du dernier né des golfs tunisiens. De l’avis général, l’immobilier dynamiserait incontestablement le secteur du tourisme golfique : «Si l’immobilier était systématique, prévu en amont sur tous nos golfs, un golf comme celui de Tozeur ne s’en porterait que mieux», déclare-t-on du côté du Sud tunisien.

D’ailleurs, de nombreux golfs qui sont en cours d’exploitation depuis des années étaient prévus dès leur conception avec d’ambitieux programmes d’immobiliers autour des greens. Les autorisations ont juste tardé à venir. Certains, tel que le «Golf Yesmine Hammamet», commencent à voir le bout du tunnel. Ce dernier prépare son premier coup de pioche pour novembre 2009.

Remporté par le Groupe Mabrouk, le projet porte sur 45 nouveaux hectares qui s’ajoutent aux 80 ha déjà existants. Selon Seifallah Lasram, la partie immobilière porte, selon le programme provisoire, sur 15 villas, 20 duplex et 20 appartements. L’investissement total est de 10 millions de dinars, hors immobilier. Le design du golf sera signé par Nicklaus. La durée des travaux est prévue pour 18 mois.

Le PDG de la société Promogolf qui loue précisément le Golf Yesmine précise que «toute la difficulté était d’établir un cahier de charges rigoureux pour parvenir à un véritable partenariat et parer à toutes les dérives. Le Golf Yesmine est une entreprise rentable, bénéfique et saine. Aujourd’hui, nous donnons une concession de 100 ha avec un projet immobilier. L’idée de la concession est née dans les années 2000, mais à l’époque les réactions étaient mitigées. Il faut croire qu’en ce domaine, une nouvelle génération d’investisseurs est en train de naître».

Du côté de ceux qui critiquent les investisseurs, l’on a tendance à décrier le promoteur du golf qui ne serait «qu’un promoteur de l’argent. Il a tendance à être en décalage par rapport aux attentes et à la satisfaction du client. Il ne connaît pas le produit et ne saura ni le gérer ni le vendre». Voilà ce qui a le mérite d’être clair.

Entre temps, l’immobilier autour des golfs est à la mode car il véhicule un certain art de vivre. Au delà du sport, «vivre au vert» est une tendance. Ce mode de vie alternatif est fortement recherché par les golfeurs et non golfeurs. Les retraités à la recherche du grand air ont pris depuis peu d’assaut ces logements. Habiter autour d’un green est aujourd’hui un grand luxe qui se démocratise. Il reste tout de même le garant d’un prestige minimum.

En région parisienne, une maison de 130 m2 sur 5.000 m2 de terrain dans un 18 trou est vendue 650.000 euros. En région plus touristique et du côté de Biarritz, il faut compter 1,5 million d’euros pour une maison de 300 m2. Au Maroc, les prix d’une villa de 450 m2 sur une superficie de 150 m2 de terrain, démarre à partir de 950.000 euros, notamment au «Golf de la palmeraie», un 27 trou conçu par Robert Trent James Sr.

S’il y a un pays qui a construit son modèle de développement sur l’immobilier, c’est bien l’Espagne. L’immobilier golfique dans ce pays générerait un chiffre d’affaires annuel de 860 millions d’euros. Selon certaines études, on parle d’une progression de 265% depuis 1996. Devant l’expansion de l’immobilier golfique, c’est tout le marché de la location immobilière qui a été aussi dynamisé.

Reste à savoir que de nombreuses destinations ont assoupli leurs codes d’investissements. Pour tout achat d’un appartement ou d’une villa sur un golf, l’acquéreur bénéficie d’un crédit immobilier. En Espagne, un non-résident Espagnol obtient jusqu’à 80% du montant de son investissement immobilier.

En attendant, le seul parcours golfique à avoir présenté une offre immobilière sur le marché tunisien a fait un véritable tabac. Le prix de l’immobilier au “Residence Golf Club” s’est quasiment enflammé.

N’est-ce pas la rareté qui crée la valeur et tous les débordements qui vont avec ?

Por Amel Djait
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